Comment réaliser un investissement immobilier locatif ?

En 2021, les achats destinés à l’investissement locatif représentaient 30,5 % des transactions immobilières, selon le réseau d’agences immobilières Century 21. L’investissement locatif constitue ainsi l’un des investissements préférés des Français.

Vous souhaitez vous aussi vous lancer dans un tel projet ? Parce qu’il est important de le préparer en amont, nous vous livrons tous nos conseils pour réaliser un investissement immobilier locatif intelligent.  

Qu’est-ce qu’un investissement immobilier locatif ? 

Comme son nom l’indique, un investissement immobilier locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans l’objectif de le louer, pour en tirer un revenu.

L’investissement doit être réalisé de façon réfléchie, en tenant compte de votre situation, de vos objectifs et des différents scénarios pour optimiser vos gains et limiter les risques. L’investissement pertinent implique également de prendre en compte les besoins des locataires potentiels (quartier attrayant, accessibilité…) et d’étudier les différents moyens de financement : prêt immobilier conventionnel, achat avec un prêt hypothécaire privé, achat en partenariat avec d’autres investisseurs, etc.

L'intérêt d’un investissement immobilier locatif est multiple, notamment en vue de la préparation de la retraite : il peut s’agir de se constituer un patrimoine, d’obtenir des revenus complémentaires ou encore de bénéficier d’avantages fiscaux.

En règle générale, l'achat d’un tel bien immobilier se fait à crédit. Dans ce cas, les revenus locatifs perçus vont permettre de rembourser une partie ou la totalité des mensualités du prêt.  

Comment se lancer dans l’investissement immobilier locatif ? 

Vous avez un projet d’investissement locatif ? Il vous reste maintenant à le structurer. Pour cela, nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes :

1. Définissez précisément votre objectif

Optimiser sa fiscalité, préparer sa retraite, générer des revenus complémentaires… Les raisons pour se lancer dans un investissement locatif ne manquent pas. Cependant, votre projet sera susceptible de varier en fonction de l’objectif poursuivi, d’où l’intérêt de le définir en amont. 

2. Établissez votre budget 

Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour définir votre capacité d'investissement. Il s’agit notamment de :

• Votre épargne disponible : s’il est encore possible de faire financer un prêt immobilier à 100 %, les banques demandent généralement environ 18 %  d’apport pour couvrir les frais de notaire et les éventuels frais d’agence. À noter qu’un investissement locatif au travers de parts de SCPI (voir plus bas), généralement accessible à partir de 1 000 €, peut se faire comptant. 
• Votre capacité d'emprunt et votre taux d'endettement : si vous n'êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale, assurez-vous de présenter un dossier solide et motivé pour convaincre votre banque. Et si vous êtes déjà propriétaire, rappelez-vous que votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus, assurance du prêt comprise. 
• Les revenus générés par votre futur investissement locatif : en général, lors d’une demande de prêt immobilier, les banques ne prennent en compte qu'une partie des futurs revenus locatifs (de l’ordre de 70 %). En effet, ces revenus sont considérés comme présentant un risque : vacance, impayés… Ainsi, pour un loyer de 1000 €, seuls 700 € de revenus locatifs seront pris en compte. 

3. Recherchez le meilleur bien immobilier 

Une fois votre budget défini, vous pouvez commencer vos recherches de bien immobilier. 

Pour réussir votre investissement locatif, choisissez impérativement une zone géographique attractive, bien dotée en emplois ou en universités. Privilégiez les biens proches d’un centre-ville ou des transports en commun. Cela réduira les risques de vacance locative. 

Pour aiguiller votre choix, consultez les classements annuels des villes qui ont le meilleur rendement locatif. Intéressez-vous également aux différents quartiers, car il peut y avoir de fortes disparités au sein d’une même ville. 

Enfin, n’oubliez pas qu’un investissement locatif est susceptible d’engendrer des frais : remise en état du bien entre 2 locataires, frais d’entretien divers, etc. Il est important que vous puissiez les absorber. 

4. Choisissez votre type de bail

Souhaitez-vous louer votre bien vide ou meublé ? Loin d’être anecdotique, ce choix aura une incidence sur votre fiscalité. En effet, dans le 1er cas, vous devrez déclarer des revenus fonciers, dans le 2d cas, vous serez imposé au régime des Bénéfices industriels ou commerciaux (BIC). 

De manière globale, il est estimé que les locations meublées bénéficient d’une meilleure rentabilité locative que les locations vides, en raison notamment d’une fiscalité plus favorable. 

Par ailleurs, un bail de location vide est conclu pour une durée minimale de 3 ans, tandis qu’un bail de location meublée est conclu pour une durée minimale de 1 an (avec renouvellement tacite, quel que soit le bail). Dans un logement non meublé, le locataire dispose d’un préavis de 3 mois pour signaler son départ, et de 1 mois dans un logement meublé.

Avantages et inconvénients de l’investissement en SCPI

Depuis quelques années, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) suscitent un fort intérêt. Ces sociétés possèdent des biens immobiliers et en effectuent la gestion. En tant qu’investisseur, il est possible d’acquérir des parts, et de percevoir en retour une partie des loyers versés par les locataires. Ouvert à l’ensemble des particuliers, ce type de placement, communément appelé « pierre-papier », est une excellente alternative à l’investissement immobilier physique. Il est également plus accessible, puisque le ticket d’entrée est à 150 €.

En termes de rentabilité, les SCPI bénéficient d’un taux de distribution moyen de 4,51 % (chiffres 2022). Une performance qui n’a rien à envier à celle d’un investissement immobilier classique, d’autant plus que les risques locatifs sont moindres. Contrairement à l’investissement immobilier physique, qui consiste à « mettre tous ses œufs dans le même panier », l’investissement en SCPI permet de mutualiser les risques. En cas de vacance locative, par exemple, la défaillance d'un immeuble sera compensée par les bonnes performances d'un autre.

Autre avantage non négligeable : les SCPI sont indexées sur l’inflation. Elles perçoivent en effet des loyers indexés sur 3 indices qui tiennent compte de ce mécanisme : l'Indice de référence des loyers (IRL), l'Indice des loyers commerciaux (ILC) et l'Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Mais attention, ce type d’investissement n’est pas une solution miracle. Non seulement la fiscalité sur les SCPI est relativement lourde (les revenus que vous percevez sous forme de dividendes sont taxés au titre des revenus fonciers et s’ajoutent au montant de votre base d’imposition pour l’impôt sur le revenu), mais la revente des parts peut en outre présenter un risque de perte. Il convient donc de se montrer prudent.

Connaissez-vous les SCPI en démembrement ?

Si votre objectif est de préparer votre retraite, pensez aux SCPI en démembrement. Ce mécanisme consiste à diviser les droits de propriété des parts de SCPI entre un nu-propriétaire (qui a le droit de disposer du bien) et un usufruitier (qui a le droit d’en percevoir les revenus).  

Concrètement, l’investisseur nu-propriétaire acquiert des parts de SCPI en bénéficiant d’une décote, tandis que l’usufruitier en perçoit les revenus. À l’issue du démembrement, l’investisseur récupère la pleine-propriété de ses parts de SCPI. Il commence alors à percevoir les loyers issus de son investissement, ce qui lui procure des revenus complémentaires.

À cet égard, il peut être intéressant de faire coïncider la fin du démembrement avec l’âge de départ à la retraite.

Quel type d’investissement locatif est le plus rentable ?

Avant toute chose, lorsqu’on parle de rentabilité en matière d’immobilier, on parle de rendement locatif.

Il s’agit du rapport entre l’investissement réalisé et les revenus qu’il génère. Il est exprimé en pourcentage.

Cependant, le rendement locatif ne donne qu'une 1ʳᵉ indication.

Pour calculer la rentabilité nette d’un investissement immobilier (qui varie le plus souvent entre 2 % et 7%), il faut prendre en compte d’autres frais, comme les différentes charges (honoraires de gestion, taxe foncière, charge de copropriété, assurance habitation, réparations, intérêts du crédit immobilier, etc.). Le calcul est le suivant : rendement net annuel = rendement brut annuel - charges. Par exemple, si vous avez des réparations à faire, cela peut réduire le rendement net de votre bien. 

À ce titre, les petites surfaces (studios, T1…) rapportent davantage au mètre carré que les grandes surfaces. Néanmoins, elles accusent un « turnover » plus important. Or, une vacance locative accrue a nécessairement un impact sur le rendement locatif. Un bon compromis pourrait être les appartements de 2 ou 3 pièces, qui bénéficient d’un rendement correct et de risques locatifs réduits (moindre turnover, plus grande stabilité des locataires, etc.). 

Dans le neuf, ce type de logements est particulièrement adapté au dispositif Pinel, prolongé jusqu’en 2024. Il vous faudra toutefois vous engager à louer le bien pendant au moins 6, 9 ou 12 ans. À la clé : une réduction d’impôt.

Enfin, rappelez-vous que la rentabilité d'un bien est plus faible dans les emplacements les plus recherchés, puisque celui-ci coûte plus cher à l’achat. Vous aurez toutefois plus de chances d’attirer les candidats à la location, et profiterez d’une valorisation de votre bien au fil des années.