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Pour les personnes désirant acquérir un bien immobilier, le viager offre par ailleurs l’opportunité d’acheter un logement à un prix potentiellement avantageux, même s’il existe un aléa important. Découvrons ensemble les principes de base du viager.
Comment fonctionne un viager ?
Définition du viager
Dans une vente dite « en viager », le vendeur (appelé le « crédirentier ») vend son bien immobilier à un acheteur (appelé le « débirentier »).
La principale particularité d’une telle vente est que le transfert de propriété n’est effectif qu’à la mort du crédirentier. Tant qu’il est vivant, ce dernier pourra continuer de jouir du Droit d’usage et d’habitation (DUH) du bien ; autrement dit, il pourra continuer de l’habiter, bien qu’il n’en ait plus la pleine propriété.
En complément de ce droit, le débirentier s’engage à verser au crédirentier une « rente viagère » mensuelle ou trimestrielle jusqu’à la mort de celui-ci. En plus de la rente, une somme initiale appelée le « bouquet » est également versée au moment de la signature de la transaction de viager.
Une vente en viager est annulée si le crédirentier, dans les 20 jours suivant la signature, décède d’une maladie dont il était atteint au moment de la transaction. Pour qu’un viager soit valable, la survenance du décès doit en effet être imprévisible.
Un contrat de viager peut en outre prévoir la réversion totale ou partielle de la rente au conjoint du crédirentier après que celui-ci décède : le viager est alors prolongé jusqu’à la mort du conjoint. Ce viager « à deux têtes » vise ainsi généralement à protéger un couple, mais il peut également intégrer un autre proche, par exemple un éventuel indivisaire sur le bien immobilier (frère ou sœur).
Le principe d’aléa dans un viager
Le fonctionnement d’un viager repose sur un principe d’aléa, qui peut se résumer ainsi : on ne peut pas prévoir quand le crédirentier va décéder !
Ainsi, la valeur finale de la transaction (correspondant à la somme du bouquet et du cumul des rentes versées dans le temps) n’est pas connue à la date de signature : elle dépendra de la durée de vie du crédirentier.
Pour l’acheteur, 2 types de scénarios sont alors possibles :
- Si le crédirentier vit pendant une longue période après la transaction, l’acheteur va devoir payer une rente totale plus importante que celle estimée initialement, et paiera ainsi un prix global plus important qu’escompté ;
- À l’inverse, si le crédirentier décède rapidement, l’acheteur bénéficiera alors d’un prix global plus avantageux que prévu, potentiellement en dessous de la valeur du marché réelle du bien.
En cas de décès de l’acheteur, les rentes restent dues par les héritiers qui récupèrent la propriété du bien. Si ceux-ci sont dans l’incapacité de payer ou qu’il n’y a pas d’héritier, le vendeur peut faire valoir la clause résolutoire et reprendre la propriété du bien, tout en gardant les sommes déjà perçues !
Par principe, la vente en viager est donc plutôt pensée pour des personnes âgées : si le vendeur est trop jeune, l’acheteur prendra difficilement le « risque » de devoir verser une rente sur une très longue période. Néanmoins, acheter en viager à une personne encore relativement jeune (par exemple dans sa soixantaine) permet aussi de payer une rente plus faible : si vous n’êtes pas pressé, c’est une manière intéressante de placer son argent, avec le bénéfice potentiel que le vendeur décède plus tôt que prévu !
Comment sont calculés le bouquet et la rente viagère ?
Une somme initiale est généralement versée par l’acheteur à la signature du contrat : il s’agit du bouquet. Toutefois, il n’est pas obligatoire, et son montant est fixé librement entre les 2 parties. En règle générale, il se situe entre 10 % et 30 % de la valeur du marché du bien.
Le montant de la rente, quant à lui, est fixé avec le notaire selon un barème en fonction de plusieurs critères :
- La valeur de marché du bien,
- L’âge du vendeur,
- Son espérance de vie.
Ainsi, plus le vendeur est jeune ou en bonne santé, plus il est attendu que la durée du viager sera longue : le montant de la rente diminuera alors en proportion.
En cas de clause de réversion à un conjoint ou à un proche, le montant de la rente sera là aussi diminué du fait de l’allongement potentiel de la durée du viager.
Retenez également que la rente est généralement indexée sur l’inflation et peut ainsi être revalorisée d’année en année.
Les différents types de viager
Le viager occupé
Le viager dit « occupé » est la forme la plus courante de viager. D’après le site SeLoger.com, elle représente près 90 % des cas de viager.
Ici, le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation du logement et continue ainsi de l’occuper jusqu’à sa mort. Dans la plupart des cas, il s’agit de sa résidence principale.
Le maintien du DUH (Droit d’usage et d’habitation) pour le crédirentier implique 2 règles :
- C’est à lui d’assumer toutes les charges et impôts courants liés à l’habitation du logement : électricité, gaz, taxe d’habitation…
- Il lui est interdit de mettre le logement en location ou d’en tirer un quelconque profit.
Que se passe-t-il en cas de libération anticipée d’un viager occupé ?
Un contrat de viager inclut généralement une clause prévoyant les différents cas de libération anticipée du bien, notamment si le crédirentier part en maison de retraite (ou simplement s’il décide de partir vivre ailleurs). Une revalorisation de la rente et du bouquet initialement versé est alors généralement prévue dans le contrat afin de compenser la perte du droit d’usage et d’habitation pour le crédirentier. Retenez par ailleurs que la renonciation au DUH est irrémédiable et définitive !
Le viager libre
Dans un viager libre, le vendeur cède la pleine propriété du bien, incluant le droit d’usage et d’habitation : il est donc tenu de quitter le logement. Il perçoit toutefois le bouquet et les rentes selon le même mécanisme que pour un viager occupé.
En compensation, le prix de vente (bouquet + rente) sera plus élevé car le bien est vendu libre d’occupation.
L’acheteur peut alors occuper le bien lui-même ou encore le mettre en location pour en tirer des profits. Ce sera désormais à lui d’assumer toutes les charges et taxes courantes du logement.
Souvent, le viager libre est choisi par les vendeurs pour céder une résidence secondaire.
Pour aller plus loin :
Qu'est-ce que le viager à terme ?
La vente à terme dans un viager consiste à faire payer la rente sur une durée limitée dans le temps et définie dans le contrat. La rente est alors plus élevée que dans un viager normal, puisque l’aléa lié à la durée de vie du crédirentier est diminué. Notez qu’il n’est toutefois pas complètement éliminé dans l’autre sens, puisque le vendeur peut toujours décéder avant le terme du viager !
Qu'est-ce que le viager sans rente ?
Un viager sans rente ne prévoit que le versement d’un bouquet à la signature du contrat, dont le montant sera alors beaucoup plus important que pour un viager normal. L’intérêt pour le vendeur est de percevoir une grosse somme à la vente tout en conservant le droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à sa mort. Pour l’acheteur, c’est un moyen de ne plus avoir à débourser de somme supplémentaire une fois le bouquet versé.
Qu'est-ce que le bouquet en viager ?
Dans une vente en viager, le bouquet correspond à une somme versée par l’acheteur au vendeur à la signature du contrat, en plus des rentes futures. Le bouquet n’est toutefois pas obligatoire, et son montant est décidé librement entre les 2 parties.
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