Investissement locatif : comment faire ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le louer et générer un revenu grâce aux loyers perçus ? Cette idée séduit près de 1 Français sur 2. 

Avant de vous lancer, prenez le temps d'évaluer votre situation, ainsi que les avantages et les inconvénients de votre projet. MonDemain vous aide à y voir plus clair. 

Qu'est-ce que l'investissement locatif ? 

L'investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Il s'agit généralement d'un logement (maison, appartement...) mais cela peut aussi concerner des biens comme une cave, un terrain, une place de parking, un garage, etc. 

Le bien que vous achetez peut être vacant ou bien en cours de location. Dans ce dernier cas, vous devenez bailleur en même temps que propriétaire. La rentabilité est immédiate puisque vous bénéficiez de vos 1ers revenus locatifs à la 1ʳᵉ échéance de loyers. 

Comment investir dans l'immobilier locatif ?

L'investissement locatif ne s'improvise pas. Il est nécessaire de fixer des objectifs en fonction de votre situation financière et d'investir méthodiquement pour mettre toutes les chances de votre côté. Voici quelques étapes clés :

• Faites un état des lieux de votre patrimoine (bilan patrimonial), pour avoir une vision claire de vos ressources, de votre imposition actuelle, de votre capacité d’endettement et de l’évolution de vos revenus. 
• Déterminez votre objectif : cherchez-vous un logement avec un fort rendement, sur du long-terme ? Un bien pour préparer votre retraite et/ou votre succession ? Le choix sera différent selon ce que vous désirez.
• Retenez des critères pertinents pour choisir votre logement. Le coup de cœur ne suffit pas. Pour réussir votre investissement, de nombreux éléments doivent être pris en compte : son prix, sa localisation, ses caractéristiques (meublé ou non, neuf ou ancien), sa performance énergétique, les travaux à anticiper, les particularités du marché immobilier local, la possibilité de bénéficier d'un dispositif de défiscalisation, etc. 
• Anticipez les aspects juridiques, administratifs et techniques de la location comme la rédaction du contrat de bail, le respect des normes de sécurité, la fixation du loyer dans les limites légales, le budget consacré aux réparations courantes et à l’entretien du logement, la fiscalité applicable sur le logement, les assurances auxquelles souscrire, etc. 
• Passez à l'acte d'achat — le plus souvent, l'achat d'un bien immobilier se fait à crédit, et les loyers permettent de rembourser une partie du prêt. Des frais de notaire sont à prévoir également. Pour financer l’achat, notamment l’apport qui permet de débloquer le crédit, vous pouvez investir dans des produits d’épargne comme le Plan épargne logement (PEL) et le Compte épargne logement (CEL). Ces produits sont intéressants car ils vous permettent aussi, sous certaines conditions, de bénéficier d’un prêt immobilier à un taux avantageux.
• Trouvez un locataire. Si vous achetez un logement non loué, vous devez trouver un locataire pour générer rapidement les premiers revenus et éviter toute vacance locative. 2 solutions s'offrent à vous : faire appel à une agence immobilière pour gérer votre bien et la mise en location, ce qui représente un gain de temps et d'énergie, mais aussi un coût supplémentaire non négligeable. Ou bien trouver un locataire par vous-même en diffusant votre annonce sur les plateformes et les réseaux sociaux (pap.fr, seloger.com, leboncoin.fr, les groupes Facebook d’annonces par ville...). 

Quels sont les avantages de l'investissement locatif ?

L'investissement locatif présente plusieurs avantages. 

Générer des revenus passifs

Lorsque votre bien est mis en location et que le locataire paie les loyers, cela vous assure un rendement régulier, qui vous permet de rembourser votre prêt éventuel et de couvrir les frais d'entretien de la propriété. Il s’agit d’un revenu pouvant être considéré comme passif, car c’est un flux de trésorerie régulier, qui demande en général peu d’efforts.

L’évolution du marché est plutôt favorable ces dernières années car, de 1984 à 2020, les loyers ont été multipliés par 2,6, alors que l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyer, n’a évolué que de 0,96. 

Profiter des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard...)

Outre les loyers, vous pouvez aussi profiter, sous certaines conditions, d'une réduction d'impôt lorsque vous achetez un logement pour le mettre en location. 

Il existe différents dispositifs de défiscalisation. Pour chacun, il est nécessaire de remplir l’ensemble des conditions requises (plafonnements des loyers, performance énergétique, durée du bail…). Voici une présentation rapide de 5 d’entre eux, auquel vous pouvez avoir droit : 

• La loi Pinel et son évolution, le Pinel +, qui vous encourage à investir dans le neuf ou à engager des travaux de rénovation en échange d'une réduction d'impôt ;
• La loi Denormandie, qui vous offre une réduction d'impôt si vous investissez dans l'ancien et engagez des travaux d'amélioration ou de transformation ;
• Loc'Avantages qui vous permet de réduire votre impôt sur le revenu, si votre logement est conventionné Anah et respecte les conditions requises (quel que soit le logement, récent ou ancien, avec ou sans travaux) ;
• La loi Censi-Bouvard, qui vous offre une réduction d'impôt et la possibilité de récupérer la TVA sur le montant de votre investissement, si votre achat concerne le neuf en résidence meublée ;
• La loi Malraux, qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez des travaux de rénovation sur un bien ancien à caractère historique.

Se constituer un patrimoine pour votre avenir

Finalement, l'investissement locatif est aussi une façon de préparer votre avenir. Une fois propriétaire, votre logement vous appartient et vous n'êtes pas obligé de le mettre en location sur le long-terme. Il peut aussi vous revenir de droit en tant que résidence principale à l’issue du bail, ou bien devenir le logement de vos enfants dans le cadre d'une succession.

À la retraite, le fait d'être propriétaire représente un avantage non négligeable : ne plus payer de loyer compense souvent la baisse de pouvoir d'achat qui survient lorsque vous commencez à toucher votre pension de retraite en lieu et place de votre dernier salaire. 

Réfléchissez donc bien à vos projets de plus long-terme, au-delà de la simple mise en location, pour choisir judicieusement votre bien. 

Quels sont les inconvénients de l'investissement locatif ?

L'investissement locatif présente aussi certains risques à prendre en compte. C'est pour cela que vous devez faire preuve de prudence et bien peser le pour et le contre avant de vous aventurer sur ce marché. 

Dépendance au marché de l'immobilier

Votre logement peut gagner ou perdre de la valeur par rapport à son prix d'achat, selon des critères que vous ne contrôlez pas : santé économique du pays, évolution de l'offre et de la demande, taux d'intérêt en application, réglementation gouvernementale, tendances démographiques…

Tous ces facteurs économiques, sociaux et politiques ont un impact sur le prix auquel vous pouvez louer et revendre votre acquisition. Votre projet immobilier doit en tenir compte.

Risque de vacance locative

La rentabilité de votre logement dépend notamment du fait qu'il soit loué ou non. En l'absence de locataire, vous ne touchez aucun revenu locatif tout en continuant à rembourser votre emprunt. Votre objectif est donc d'éviter les périodes sans locataire. Cela demande un investissement en termes de temps et d'énergie pour promouvoir votre bien sur les bonnes plateformes pour trouver un autre locataire, organiser les visites et signer le bail. 

Coûts de gestion et d’entretien

Un dernier inconvénient concerne les coûts d'entretien du logement. En effet, les actes relatifs à la procédure d'achat ne sont pas les seules dépenses à prendre en compte. 

Une fois propriétaire, vous devrez aussi :

• vous acquitter de la taxe foncière (tous les ans) ;
• gérer certains travaux de réparation et de rénovation (robinetterie, volets, isolation…), ce qui inclut aussi la mise aux normes pour les passoires énergétiques (F et G) ;
• régler d'éventuelles charges de copropriété ; 
• payer une assurance habitation propriétaire non occupant ; 
• rémunérer l'agence de gestion locative, si vous retenez cette option.

En résumé, l’investissement locatif ne consiste pas à recevoir simplement un loyer tous les mois. Un réel engagement de votre part est nécessaire pour limiter les risques de votre investissement et optimiser les chances de réussite. Nos conseillers peuvent vous aider à faire les bons choix par rapport à votre situation et à vos objectifs.